| 全室空室のアパートを購入？？ |
| 「全室空室のアパートを購入？？」 みたいな、訳の分からないタイトルをつけてしまいました＾＾； 内容はたいしたことありません（笑） 先日、全室空室で合計3棟の中古アパートが売りに出ていました。 物件内容を少し書きますと 地方都市の県庁所在地まで、電車で15分 築16年の鉄骨造の1Kのアパート 最寄の駅まで徒歩10分 部屋数は3棟の合計で28室 部屋の占有面積は18〜19平米 土地面積は驚きの700平方メートル 現状の入居状態は「ゼロ」です。 この物件は以前から売りに出ていることは知っていました。 しかし、僕の感覚で「全室空室」の物件を買うことは、はなっから考えていませんでしたから、いつもそのページは飛ばして見ていました。 たまたま、「土地もたくさん付いているし担保も取れそうだしなぁ〜電卓でも叩いてみるか〜」的な考えでちょこっとだけ調べてみました。 不動産屋に電話して売却理由を聞いてみると、以前の持ち主は現在は亡くなられていて現在の持ち主は奥さんらしいです。 旦那さんが亡くなられた時、奥さんや娘さんは大家業をするつもりが全くな無かったという事と、相続税問題を理由に売却することを考えられていたそうです。 しかし、亡くなられた旦那さんの弟さんがいらっしゃるみたいで、その方は、奥さんや娘さんの為にも残しておいた方がいいんじゃないかと説得されたみたいです。 そんな理由があって、売却を先延ばしにされていました。 当初は、弟さんの説得もあり物件を手放す事をあきらめていましたが、結局、旦那さんが亡くなられてから1年半位経った今頃になって売りに出されたそうです。 大家業に何の魅力も感じない方が持ち主な訳ですから、新たな入居者を募集するわけでもなく少しずつ退去されていって現在は、「28部屋全室空室」ということに、なったみたいです。 ですから、売却価格はめちゃくちゃ安かったです。 土地の値段だけでも、売却価格を遥かに上回っていました。 「これは、もしや？」 と思い、周辺の賃貸相場を調べてみると驚きました！！ 相場の半額の値段で賃貸に出して、空室率を50％に設定して電卓を叩いても13％くらい回る計算になりました。 「なんじゃこりゃ〜」 こんな、物件見たこと無いです。。。。 しかし、よく考えてみると全室空室ということは買っても家賃収入は無し。 いくら、驚愕の利回りでも客が付いていなければ毎月の返済も滞ってしまします。 「う〜ん。もったいないな〜」 どうにかして、この物件を買える可能性を引き出せないものか？と考えました。 ロバート・キヨサキさんも言っていました。 「お金を作るのに、お金は必要ない」 「どうしたら買えるかを考える事が重要だ！」 購入しても、入居率が最低30〜40％になるまでは真っ赤状態です。 それまでのランニングコストを考えても返済金だけでも年間250〜300万掛かります。 そんなお金どこを探してもありません。 そして、考えました。 世の中には、サブリースと言うものがあります。これを、上手く使えないだろうか？ 個人の資金力はしれていますから、企業と上手く手を組むことによってお互いにメリットが出れば無理は話ではないのではないか？ 始めのランニングコストを管理会社にみてもらい、入居率が上がってきたら管理会社に大きなメリットが出るようにすればいいのです。 僕の計算では、空室率が半分でも十分返済していけるのですから、サブリースの管理会社の取り分を多めに設定してすることで管理会社のリスクも少なくなる。 なんせ、相場の半額で賃貸に出しても十分元が取れるのですから入居者も比較的集めやすいはずです。 しかし、こんな無謀な考え方を誰が受け入れてくれるでしょうか？ でも、馬鹿にされてもいいから自分の考えを一度、ぶつけてみようと思い管理会社に電話しました（苦笑） 物件の内容を詳しく話し、サブリースの内容も僕が思っていることも殆ど話しました。 「その物件、今、商談中で契約日も決まっていますよ」 「えっ、そうなんですか？」 「ですが、今貴方が言われた方法はなかなか面白いです。そういった、考え方もありますよね＾＾」 「もし、色々提案があったらどんどんぶつけて下さい。お互いメリットが、あれば成立することですから」 「分かりました（苦笑）また、相談します」 余談ですが、今の不動産会社の方は日記04.11.5に書いた社長さんです。時期が来ればHPにて紹介できればと思います。 ちょっと、残念でした。 しかし、大きな収穫がありました。 馬鹿みたいな考えでも、もしかしたら上手くいくかもしれない。 どうやったら買えるかをいろんな方向から考えてみる。 サブリースの新たな考え方が（使い方）を考えた。 お金があれば、自分が買いたいものは買えるのでしょうが、お金の無い僕のような人がいかに上手に、いかに上手な買い物をするかが面白いんですよね。 もしよければ、何か面白い方法で物件を購入された方がいらっしゃいましたらレポートをいただけないでしょうか？ ご連絡はこちらまで |
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