DCF法とはディスカウント・キャッシュ・フローの略で、不動産鑑定などにも使われる手法だと聞いています。
最近、僕も物件の価値をみる時に我流ですが簡単な計算式をエクセルで作って計算します。
不動産に投資をするときにその物件にどれくらいの価値が現在あるのか？
ということが、非常に重要になってきます。
価値にも色々あります。
・土地が広い
・建物が綺麗
・利便性が良い
・収益をたくさん上げられる
・地域に合った需要がある
などなど。。
重要なのは、何十年のローンを組んで購入した不動産がどれくらいの利益を生み出して、ローンを完済したとき（投資リスクがゼロになった時）にどれだけの資産価値があるのかということを、現在の価値に置き換えて投資判断をしなければならないということです。
例えば20年後、キャッシュフローの累積がどれくらいになって、不動産の資産価値がどれくらいになるかを現在の価値に割引いて算出しなければ、20年後にびっくりするかもしれませんね。
100万円を銀行に10年預けました、利息は0％です。減りはしていませんが、増えもしていません。さて、10年後の100万円の価値は？100万円ですか？
不動産の現在価値＝不動産保有期間キャッシュフローの合計+保有期間終了時の不動産売却価格
上記の式で不動産を現在価値の指標にします。
例えば不動産の売却価格が3,000万円、満室時の家賃収入が300万、表面利回り10％の物件を20年ローンを組んで購入しました。
家賃の下落率は毎年1％、不動産の減価率も毎年1.5％とします。
ローンを完済した20年後の現在価値はいくらか？
キャッシュフローは、空室率や管理費、ランニングコスト、ローン返済金などの経費を控除した金額とします。
|
物件割引率 |
|
キャッシュフロー割引率 |
|
|
|
|
|
1.5% |
|
|
1.0% |
|
|
|
|
現在価値 |
割引率 |
将来価値 |
現キャッシュフロー |
割引率 |
将来価格 |
キャッシュフロー合計 |
不動産の現在価値 |
| 1年目 |
\30,000,000 |
1.015 |
\29,556,650 |
\600,000 |
1.010 |
\594,059.41 |
|
|
| 2年目 |
\30,000,000 |
1.030 |
\29,119,852 |
\600,000 |
1.020 |
\588,177.63 |
\1,182,237 |
\30,302,089 |
| 3年目 |
\30,000,000 |
1.046 |
\28,689,510 |
\600,000 |
1.030 |
\582,354.09 |
\1,764,591 |
\30,454,101 |
| 4年目 |
\30,000,000 |
1.061 |
\28,265,527 |
\600,000 |
1.041 |
\576,588.21 |
\2,341,179 |
\30,606,706 |
| 5年目 |
\30,000,000 |
1.077 |
\27,847,810 |
\600,000 |
1.051 |
\570,879.41 |
\2,912,059 |
\30,759,869 |
| 6年目 |
\30,000,000 |
1.093 |
\27,436,266 |
\600,000 |
1.062 |
\565,227.14 |
\3,477,286 |
\30,913,552 |
| 7年目 |
\30,000,000 |
1.110 |
\27,030,804 |
\600,000 |
1.072 |
\559,630.83 |
\4,036,917 |
\31,067,720 |
| 8年目 |
\30,000,000 |
1.126 |
\26,631,334 |
\600,000 |
1.083 |
\554,089.93 |
\4,591,007 |
\31,222,340 |
| 9年目 |
\30,000,000 |
1.143 |
\26,237,767 |
\600,000 |
1.094 |
\548,603.89 |
\5,139,611 |
\31,377,378 |
| 10年目 |
\30,000,000 |
1.161 |
\25,850,017 |
\600,000 |
1.105 |
\543,172.17 |
\5,682,783 |
\31,532,800 |
| 11年目 |
\30,000,000 |
1.178 |
\25,467,997 |
\600,000 |
1.116 |
\537,794.23 |
\6,220,577 |
\31,688,574 |
| 12年目 |
\30,000,000 |
1.196 |
\25,091,623 |
\600,000 |
1.127 |
\532,469.54 |
\6,753,046 |
\31,844,669 |
| 13年目 |
\30,000,000 |
1.214 |
\24,720,810 |
\600,000 |
1.138 |
\527,197.56 |
\7,280,244 |
\32,001,055 |
| 14年目 |
\30,000,000 |
1.232 |
\24,355,478 |
\600,000 |
1.149 |
\521,977.78 |
\7,802,222 |
\32,157,700 |
| 15年目 |
\30,000,000 |
1.250 |
\23,995,545 |
\600,000 |
1.161 |
\516,809.68 |
\8,319,032 |
\32,314,577 |
| 16年目 |
\30,000,000 |
1.269 |
\23,640,931 |
\600,000 |
1.173 |
\511,692.76 |
\8,830,724 |
\32,471,655 |
| 17年目 |
\30,000,000 |
1.288 |
\23,291,558 |
\600,000 |
1.184 |
\506,626.49 |
\9,337,351 |
\32,628,909 |
| 18年目 |
\30,000,000 |
1.307 |
\22,947,348 |
\600,000 |
1.196 |
\501,610.39 |
\9,838,961 |
\32,786,309 |
| 19年目 |
\30,000,000 |
1.327 |
\22,608,224 |
\600,000 |
1.208 |
\496,643.95 |
\10,335,605 |
\32,943,829 |
| 20年目 |
\30,000,000 |
1.347 |
\22,274,113 |
\600,000 |
1.220 |
\491,726.68 |
\10,827,332 |
\33,101,444 |
20年後のこの物件の現在価値は約3,300万円ということになり、3,000万円で購入すれば割安で購入することとなります。
＊細かい数字は正確ではありませんので、感覚で捉えて下さい。
では、このような条件だと不動産の現在価値はどうなるでしょう？
不動産の売却価格が3,000万円、満室時の家賃収入が300万、表面利回り10％の物件を20年ローンを組んで購入しました。
家賃の下落率は毎年1.5％、不動産の減価率も毎年3％とします。
ローンを完済した20年後の現在価値はいくらか？
キャッシュフローは、空室率や管理費、ランニングコスト、ローン返済金などの経費を控除した金額とします。
|
物件割引率 |
|
キャッシュフロー割引率 |
|
|
|
|
|
3.0% |
|
|
1.5% |
|
|
|
|
現在価値 |
割引率 |
将来価値 |
現キャッシュフロー |
割引率 |
将来価格 |
キャッシュフロー合計 |
不動産の現在価値 |
| 1年目 |
\30,000,000 |
1.030 |
\29,126,214 |
\600,000 |
1.015 |
\591,133.00 |
|
|
| 2年目 |
\30,000,000 |
1.061 |
\28,277,877 |
\600,000 |
1.030 |
\582,397.05 |
\1,173,530 |
\29,451,407 |
| 3年目 |
\30,000,000 |
1.093 |
\27,454,250 |
\600,000 |
1.046 |
\573,790.20 |
\1,747,320 |
\29,201,570 |
| 4年目 |
\30,000,000 |
1.126 |
\26,654,611 |
\600,000 |
1.061 |
\565,310.54 |
\2,312,631 |
\28,967,242 |
| 5年目 |
\30,000,000 |
1.159 |
\25,878,264 |
\600,000 |
1.077 |
\556,956.20 |
\2,869,587 |
\28,747,851 |
| 6年目 |
\30,000,000 |
1.194 |
\25,124,528 |
\600,000 |
1.093 |
\548,725.32 |
\3,418,312 |
\28,542,840 |
| 7年目 |
\30,000,000 |
1.230 |
\24,392,745 |
\600,000 |
1.110 |
\540,616.07 |
\3,958,928 |
\28,351,674 |
| 8年目 |
\30,000,000 |
1.267 |
\23,682,277 |
\600,000 |
1.126 |
\532,626.67 |
\4,491,555 |
\28,173,832 |
| 9年目 |
\30,000,000 |
1.305 |
\22,992,502 |
\600,000 |
1.143 |
\524,755.34 |
\5,016,310 |
\28,008,812 |
| 10年目 |
\30,000,000 |
1.344 |
\22,322,817 |
\600,000 |
1.161 |
\517,000.34 |
\5,533,311 |
\27,856,128 |
| 11年目 |
\30,000,000 |
1.384 |
\21,672,638 |
\600,000 |
1.178 |
\509,359.94 |
\6,042,671 |
\27,715,309 |
| 12年目 |
\30,000,000 |
1.426 |
\21,041,396 |
\600,000 |
1.196 |
\501,832.45 |
\6,544,503 |
\27,585,900 |
| 13年目 |
\30,000,000 |
1.469 |
\20,428,540 |
\600,000 |
1.214 |
\494,416.21 |
\7,038,919 |
\27,467,460 |
| 14年目 |
\30,000,000 |
1.513 |
\19,833,534 |
\600,000 |
1.232 |
\487,109.57 |
\7,526,029 |
\27,359,563 |
| 15年目 |
\30,000,000 |
1.558 |
\19,255,858 |
\600,000 |
1.250 |
\479,910.90 |
\8,005,940 |
\27,261,798 |
| 16年目 |
\30,000,000 |
1.605 |
\18,695,008 |
\600,000 |
1.269 |
\472,818.62 |
\8,478,758 |
\27,173,767 |
| 17年目 |
\30,000,000 |
1.653 |
\18,150,493 |
\600,000 |
1.288 |
\465,831.16 |
\8,944,590 |
\27,095,083 |
| 18年目 |
\30,000,000 |
1.702 |
\17,621,838 |
\600,000 |
1.307 |
\458,946.95 |
\9,403,537 |
\27,025,375 |
| 19年目 |
\30,000,000 |
1.754 |
\17,108,581 |
\600,000 |
1.327 |
\452,164.48 |
\9,855,701 |
\26,964,282 |
| 20年目 |
\30,000,000 |
1.806 |
\16,610,273 |
\600,000 |
1.347 |
\445,482.25 |
\10,301,183 |
\26,911,456 |
20年後のこの物件の現在価値は約2,690万円ということになり、3,000万円で購入すれば割高で購入することとなります。
この計算はあくまで一つの指標に過ぎないのですが、売値と資産価値、担保価値、現在価値などの指標を元に投資金額の判断をしています。
上記の計算や算出した数字は本当のDCF法の数値とはもしかしたら違うかもしれません（苦笑）
なんせ、我流で適当に解釈したのですから（笑）
間違っていても怒らないでくださいね。
DCF法で将来の予測を立てるのに「割引率」というものを使いますが、この割引率をどれくらいに設定するのか？非常に難しいと思います。
割引率が甘ければババを掴むかもしれませんし、割引をしすぎれば不動産を購入することすら出来ません。
売主がどのようにして売値を決めたのか？
市場価格はどの程度か？
売却理由はなにか？
融資を受けやすい物件か？否か？
売主と仲介している不動産業者の関係は？
色んな条件を加味しながら指値交渉をしていかなければならないと思います。
しかし、これを書いている2005.4.14現在、所有物件はありません＾＾；
参考にならないとは思いますが、「僕はこんなことも考えている」というくらいに捉えて頂ければ幸いです。
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